मुंबईत कार पार्किंगची टंचाई, खरेदीदार- बांधकाम व्यावसायिक चिंतेत

मुंबई स्कायलाईन.

मुंबई: जर तुम्ही मुंबईतील तुमच्या नवीन खरेदी केलेल्या अपार्टमेंटमध्ये राहायला जाण्याच्या तयारीत असाल, तर तुम्हाला कदाचित आणखी थोडा काळ वाट पाहावी लागेल. याचे कारण कायदेशीर अडचण नसून, मुंबईत कार पार्किंग लिफ्ट्सची मोठी कमतरता भासत आहे, ज्यामुळे प्रकल्पांच्या हस्तांतरणात विलंब होत आहे. या समस्येमुळे खरेदीदार आणि विकासक (डेव्हलपर्स) दोघेही चिंतेत आहेत: खरेदीदारांना त्यांच्या अपार्टमेंटमध्ये राहायला जाता येत नाही, तर विकासकांच्या नफ्यावर या विलंबाचा परिणाम होत आहे.

विकासक ग्राहकांना अद्याप पूर्ण ‘ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट’ (ओसी) देऊ शकत नाहीत, ज्यामुळे ग्राहकांकडून मिळणाऱ्या अंतिम पेमेंटमध्ये विलंब होतो. जर इमारत पुनर्विकास प्रकल्पांतर्गत असेल, तर विकासकाच्या आर्थिक स्थितीवर अधिक ताण येतो; कारण त्यांना विद्यमान घरमालकांना ‘ट्रान्झिट रेंट’ देणे सुरू ठेवावे लागते.

“आम्ही गेल्या वर्षभरापासून ही समस्या पाहत आहोत. विकासकांपासून ते खरेदीदारांपर्यंत सर्व संबंधित घटकांशी ही समस्या निगडित आहे. हे एक नवीन चित्र आहे, जिथे इमारत पूर्णपणे बांधून तयार आहे, फक्त पार्किंग लिफ्ट्स बसवणे बाकी आहे,” असे रिअल इस्टेट सल्लागार विशाल भार्गव यांनी ‘द प्रिंट’ला सांगितले. “त्यामुळे जर इमारतीचा ताबा मिळण्यास एक वर्ष उशीर झाला, तर बिल्डरला आणखी एका वर्षाचे भाडे द्यावे लागते, खरेदीदाराला त्याचे घर एक वर्ष उशिरा मिळते आणि परिणामी त्यांना अधिक काळासाठी ईएमआय भरावा लागतो. थोडक्यात, यात सर्वांचेच नुकसान होते.” कार पार्किंग लिफ्ट्स म्हणजे हायड्रॉलिक प्लॅटफॉर्म्स असतात, जे पार्किंगची जागा वाढवण्यासाठी उभ्या दिशेने वाहने वर उचलण्याच्या यंत्रणेचा वापर करतात. यात गाड्या शेजारी-शेजारी उभी करण्याऐवजी एकावर एक अशा पद्धतीने उभ्या केल्या जातात. जागेची कमतरता असताना या पर्यायाचा वापर केला जातो आणि म्हणूनच मुंबईत हे तंत्र लोकप्रिय होत आहे.

या लिफ्ट्समुळे विकासकांना दिलेल्या ‘फ्लोअर स्पेस इंडेक्स’ (एफएसआय) च्या मर्यादेत राहून उपलब्ध जागेचा जास्तीत जास्त वापर करणे शक्य होते. बिल्डर्सनी ‘द प्रिंट’ला सांगितले की, पार्किंगची सुविधा असल्याशिवाय कोणतीही इमारत विकली जाऊ शकत नाही. अगदी लहान प्रकल्पांमध्येही पार्किंगची सुविधा देणे अनिवार्य आहे. त्यांनी सांगितले की, ज्या प्रकल्पांमध्ये ‘पोडियम पार्किंग’ची (इमारतीच्या तळाशी किंवा पहिल्या काही मजल्यांवर पार्किंगची व्यवस्था) सोय नाही, तिथे ‘पार्किंग टॉवर्स’ किंवा ‘मेकॅनिकल टॉवर्स’ हाच एकमेव पर्याय उरतो.

“पुरवठादारांची मर्यादित संख्या आणि विस्कळीत झालेली पुरवठा साखळी (सप्लाय चेन) यामुळे कार पार्किंग लिफ्ट्सची कमतरता निर्माण झाली आहे. ही एक गंभीर अडचण बनली असून, यामुळे संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्रात ‘ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट’ मिळण्यास विलंब होत आहे,” असे नॅशनल रिअल इस्टेट डेव्हलपमेंट कौन्सिलचे अध्यक्ष डॉ. निरंजन हिरानंदानी यांनी ‘द प्रिंट’ला सांगितले. “या विलंबामुळे विकासकांना दीर्घकाळासाठी ‘ट्रान्झिट रेंट’ (पर्यायी निवासाचे भाडे) भरावे लागते आणि घर खरेदीदारांकडून मिळणाऱ्या अंतिम पेमेंटमध्येही विलंब होतो; याचा परिणाम प्रकल्पाच्या व्यवहार्यतेवर आणि किमतींच्या नियोजनावर होतो. प्रकल्पांचे काम सुरळीतपणे पूर्ण करण्यासाठी आणि संबंधित घटकांचे हित जपण्यासाठी या पुरवठा टंचाईवर उपाययोजना करणे अत्यंत आवश्यक आहे.”

‘उत्पादक आणि इन्स्टॉलेशन एजन्सींच्या मर्जीवर अवलंबून’

बृहन्मुंबई महानगरपालिकेने (बीएमसी) 2012 मध्ये कार पार्किंग लिफ्टसाठी सर्वप्रथम मार्गदर्शक तत्त्वे जारी केली होती. पालिकेने म्हटले आहे की, “कार मालकीच्या वाढत्या संख्येचा विचार करता, हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की इमारतींच्या विकासासाठी फारशी मोकळी जमीन उपलब्ध नाही आणि बहुतेक बांधकाम हे अस्तित्वात असलेल्या जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचे आहे.”

कमी जागेत अधिक पार्किंगची सोय करण्यासाठी, “मेकॅनिकल स्टॅक पार्किंग, रोबो पार्किंग, पिट-टाइप पार्किंग आणि रोटरी-टाइप पार्किंग यांसारख्या विविध प्रकारच्या यंत्रणांवर आधारित (मेकॅनइज्ड) पार्किंग प्रणाली प्रस्तावित करण्यात आल्या होत्या. त्यात पुढे असे म्हटले आहे की, मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार (ज्यांचा समावेश इमारतीच्या आराखड्यात करणे अनिवार्य आहे) पार्किंग सुविधा उभारल्यानंतर, बीएमसीचा विकास नियोजन विभाग त्याला मंजुरी देईल. याव्यतिरिक्त, मुंबई अग्निशमन दलाची मंजुरी घेणेही आवश्यक आहे. अग्निशमन दलाच्या अधिकाऱ्यांनी प्रत्यक्ष जागेवर जाऊन कार लिफ्टची पाहणी करणे आणि त्यानंतर ‘ना-हरकत प्रमाणपत्र’ (एनओसी) देणे गरजेचे असते. बिल्डरला अंतिम एनओसी मिळाल्यावरच तो खरेदीदाराला फ्लॅटचा ताबा देऊ शकतो. भार्गव यांनी सांगितले की, मुंबईत मेकॅनिकल पार्किंगची पद्धत बऱ्याच काळापासून प्रचलित असली तरी, कोविडनंतरच्या काळात या बाजारपेठेत मोठी वाढ झाली आहे, कारण अनेक प्रकल्प आता पूर्णत्वाच्या टप्प्यावर आहेत.

बिल्डर्सच्या मते, कार पार्किंग टॉवरसाठी प्रति कार पार्किंग 7 ते 10 लाख रुपये खर्च येतो. विकासकांच्या म्हणण्यानुसार, 900 चौरस मीटरपेक्षा कमी क्षेत्रफळ असलेल्या जागांवर टॉवरशिवाय कार पार्किंगची सुविधा उभारणे अशक्य आहे. या बाजारपेठेत चार ते पाच मोठ्या कंपन्या कार्यरत आहेत, ज्यापैकी ‘आरआर पार्कोन’ ही सर्वांत मोठ्या कंपन्यांपैकी एक आहे.

रिअल इस्टेट क्षेत्रातील संघटना ‘क्रेडाई-एमसीएचआय’चे माजी अध्यक्ष डॉमिनिक रोवेल यांनी ‘द प्रिंट’ला सांगितले की, उत्पादकांनी त्यांच्या क्षमतेपेक्षा जास्त ऑर्डर्स स्वीकारल्या आहेत. “या लिफ्ट्स बनवण्याच्या पद्धती आणि यंत्रणा प्रत्येकाकडे वेगवेगळ्या असतात. मी सरकारला विनंती करेन, की त्यांनी यासाठी काही मानके निश्चित करावीत, जेणेकरून सुरक्षेच्या दृष्टीने कोणतीही महत्त्वाची बाब दुर्लक्षित राहणार नाही. तसेच, त्यांनी दिलेले आश्वासन त्यांनी पूर्ण केलेच पाहिजे,” असे ते म्हणाले. “हे छोटे किंवा मध्यम उद्योग (एसएमईज) आहेत हे मला समजते, तरीही याचा फटका प्रत्यक्ष ग्राहकाला बसतो जो घर खरेदी करतो आणि ईएमआय भरतो. त्यामुळे त्यांनी दिलेले आश्वासन हे पक्के आणि निश्चित स्वरूपाचे असायला हवे.”

‘वाईजबिझ डेव्हलपर्स’चे भागीदार आणि ‘नारेडको’चे सह-कोषाध्यक्ष चिंतन वसानी यांनी ‘द प्रिंट’ला सांगितले की, पार्किंग कंपन्यांपेक्षा पार्किंग लिफ्ट बसवणाऱ्या एजन्सींची संख्या मर्यादित असल्याने त्यांची मक्तेदारी चालते. त्यांची संख्या वाढणे गरजेचे असल्याचे त्यांनी नमूद केले. “वेळेवर काम पूर्ण करून मिळण्यासाठी आम्हाला या एजन्सींवर अवलंबून राहावे लागते. याचा परिणाम डेव्हलपरच्या प्रतिष्ठेवरही होतो. ही काही चांगली बाब नाही,” असे वसानी म्हणाले. एका डेव्हलपरने ‘द प्रिंट’ला सांगितले की, त्यांना कोणताही नवीन प्रकल्प सुरू करणे कठीण जात आहे. “सध्या बाजाराची स्थिती फारशी चांगली नाही. त्यामुळेच ग्राहकांना आकर्षित करण्यासाठी मला नवनवीन मार्ग शोधावे लागत आहेत. मी ’10:30:60’ हे सूत्र (फॉर्म्युला) वापरतो; याचा अर्थ असा की, ताबा दिल्यानंतर मला 60 टक्के रक्कम मिळते. परंतु, माझ्या सुरू असलेल्या तीन प्रकल्पांमध्ये कार लिफ्टचा प्रश्न प्रलंबित असल्याने मी ताबा देऊ शकत नाहीये,” असे नाव न सांगण्याच्या अटीवर बोलणाऱ्या त्या डेव्हलपरने सांगितले.

त्या डेव्हलपरने पुढे सांगितले की, “ते स्वतंत्र (स्टँड-अलोन) प्रकल्प उभारत आहेत, परंतु प्रकल्प पूर्ण करण्याचा त्यांचा इरादा आहे की नाही, याबद्दल ग्राहकांच्या मनात शंका निर्माण होऊ लागली आहे. यामुळे माझ्या प्रतिष्ठेलाही धक्का लागतो.” दुसऱ्या एका डेव्हलपरनेही नाव न सांगण्याच्या अटीवर ‘द प्रिंट’ला सांगितले की, ‘बोरीवली परिसरातील त्यांचे दोन व्यावसायिक प्रकल्प याच समस्येमुळे रखडले आहेत’.

“दोन्ही प्रकल्प तीन महिने आधीच सर्व दृष्टीने तयार होते, पण कार लिफ्ट तयार नव्हती. त्यामुळे आम्ही ‘ओसी’साठी (भोगवटा प्रमाणपत्र) अर्ज करू शकलो नाही. माझे पैसे तीन-चार महिने अडकून पडले आणि मी कार लिफ्ट पुरवठादारावर काम वेगाने करण्यासाठी दबावही आणू शकलो नाही, कारण मला माहीत आहे, की त्याचा दीर्घकाळात गुणवत्तेवर परिणाम होईल,” असे त्या डेव्हलपरने सांगितले. “हे सर्व अमेरिका-इराण युद्धापूर्वीचे, म्हणजेच सुट्या भागांच्या तुटवड्याची समस्या निर्माण होण्यापूर्वीचे आहे. आता युद्धानंतर मला आणखी समस्यांची शक्यता वाटते.”

मुंबईतील पुनर्विकास

एकंदरीत मंदावलेल्या बाजारपेठेत मुंबईतील पुनर्विकासाची बाजारपेठ वेगाने वाढत आहे. नवीन प्रकल्पांसाठी जागेची कमतरता असल्याने बिल्डर्स या क्षेत्राकडे वळत आहेत. ‘नाइट फ्रँक’च्या ताज्या आकडेवारीनुसार, 2024 च्या तुलनेत 2025 मध्ये या बाजारपेठेत 16 टक्क्यांनी वाढ झाली. ही वाढ 2026 मध्येही सुरू असून, पहिल्या तिमाहीत 70 हून अधिक पुनर्विकास प्रकल्पांचे करार झाले आहेत. डेटावरून पुढे असे दिसून येते की, गेल्या सहा वर्षांत पश्चिम उपनगरांच्या सूक्ष्म-बाजारात प्रचंड वाढ झाली आहे, ज्यात बोरिवली, अंधेरी, मालाड आणि वांद्रे येथे युनिट्सची भर पडून रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये घरांचा पूर आला आहे. रोवेल म्हणतात की, किती प्रकल्प अडकले आहेत, याचा कोणताही विशिष्ट आकडा नाही. “सर्व प्रकल्पांना कार पार्कची आवश्यकता असते आणि रॅम्प पार्किंग पुरेसे नाही. शिवाय, तुम्हाला व्हिजिटर पार्किंगचीही गरज असते. त्यामुळे, मुंबईतील प्रत्येक दुसरा किंवा तिसरा प्रकल्प मेकॅनिकल पार्किंगखाली जाईल.”

भार्गव स्पष्ट करतात की, 10 पुनर्विकास प्रकल्पांपैकी नऊ प्रकल्प लहान आहेत, ज्यामुळे रॅम्प पार्किंगची सुविधा एक चैनीची गोष्ट बनते. “हे टी-20 सामन्यासारखे आहे. बिल्डर 19 व्या षटकापर्यंत पोहोचला आहे, आणि इथे बिल्डर आणि खरेदीदार दोघेही 19 व्या षटकात हरत आहेत,” असे भार्गव म्हणाले. “एक धोका असा आहे की, जर खर्च वाढला, तर बिल्डर डिलिव्हरी किंवा डिलिव्हरीच्या गुणवत्तेशी तडजोड करू शकतो.”

वसानी म्हणाले की, फ्लोअर इंडेक्स वाढत असल्याने, खरेदीदारांना वाटप केलेल्या पार्किंगच्या जागांची संख्या त्यानुसार वाढली पाहिजे. त्यामुळे, पार्किंग टॉवर्स हा एकमेव पर्याय आहे. “हा एक स्फोटक मुद्दा आहे. हे माझ्या हातात नाही. मी नफ्यासाठी हे करत आहे असे नाही, पण एक चांगला डेव्हलपर असे छोटे प्रकल्प मुळीच न करणे पसंत करेल,” असे ते पुढे म्हणाले.